住宅ローン相談

ここでは住宅ローンについてご説明していきます。
借りるときの注意点や、住宅ローンに関するよくあるご質問等をまとめておりますので、よければ最後までご覧ください。

住宅ローンとは・・・

住宅ローンとは、その名の通り、住宅を買ったり改築したりするために金融機関から借りるお金のことです。
数千万円もする住宅購入費ですので、なかなか現金で支払える方はおらず、ほとんどの方は住宅ローンを利用し、月々の返済をしていくことになります。
また、原則として「本人が住むため」のものであり、「人に貸すため」の場合等は利用できません。

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利には「3つのタイプ」があります。

  1. 変動金利型
  2. 全期間固定金利型
  3. 固定期間選択型
  • 変動金利型

    「一定期間おきに金利が変化する住宅ローン」です。
     変動金利型の住宅ローンでは、約6ヵ月周期で金利の見直しが行われます。その時の金利の変動に伴い、返済していく金額も変化するという仕組みです。
    ただし、金利の見直しのたびに返済額が変わるわけではなく、「6ヵ月おきに見直されるのはあくまで金利のみ」です。
    対して、返済額の変更は「5年に一回」となります。また、どれだけ金利が上がり返済額が高くなってしまっても、一度の返済額の変更では「現状の返済額の1.25倍」という上限がもうけられています。
    また、変動金利型は他の金利タイプに比べ、「最も金利が低く」設定されています。
    ただし、将来的に金利が上がれば「返済額に占める利息の割合が増える」というリスクがあります。

  • 全期間固定金利型

    「完済まで金利が変わらない住宅ローン」です。
    この「全期間固定金利型」を選択すると、金利はずっと変わらず、毎月の返済額も完済まで一律です。
    全期間固定金利型の特徴は、金利と返済額が変わらないため、将来的な返済計画が立てやすいことです。
    変動金利と違い、金利の上昇を心配する必要もありません。
    しかし、「全期間固定金利型住宅ローン」は、変動金利型に比べて金利が高く設定されています。
    金利が上昇しなければ、変動金利の方が結果的にお得になるケースも少なくありませんので、いずれの金利タイプの住宅ローンを選ぶ際にも注意が必要となります。

  • 固定期間選択型

    「一定期間のみ、金利を固定できる住宅ローン」です。
    「固定期間選択型」の住宅ローンでは、2年・3年・5年・10年など、金利を固定する期間が選べます。
    その選択した期間内のみ、金利及び返済額は一律となります。
    ただし、この固定期間が終了すれば、金利相場の影響を受けるため、返済額が増える可能性があります。
    さらに変動金利とは違い、金利上昇に伴う返済額の上限が決まっていません。

    また、「固定期間選択型住宅ローンの金利は、全期間固定金利型より低く」設定されています。

    選択した期間が終了すると、次の金利タイプを選択することになり、「変動金利型」に変更することも、再度「固定金利型」を選択することも可能です。

住宅ローン控除とは?

「住宅ローン控除(減税)制度」(正式名称:住宅借入金等特別控除))個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと「所得税からの控除が受けられる」制度です。ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。
さて、肝心の控除額ですが、「住宅ローン控除額は年末におけるローン残高の1%」とされています。
さらに各年の上限額は40万円(認定住宅の場合は50万円)となっています。
・また、住宅ローン控除を受ける際、対象となる物件にはいくつかの条件が設けられています。
ここでは新築一戸建てと中古住宅について簡単にご紹介させて頂きます。

新築戸建ての場合

  • 借入した人の合計所得税金額が、3,000万円以下である事。
  • 新築または所得日から6ヶ月以内に入居している事。
  • ローンの返済期間が10年以上あること
  • 登記簿に記載されている床面積が50平米以上あること
  • 床面積の2/1以上が自分の居住用であること

中古住宅の場合
※新築条件の適用条件のほかに下記の条件を満たす事

  • 建築後使用されたものであること
  • マンションなど耐火建築物は、取得の時点で築25年以内であること
  • 耐火建築物以外は取得の時点で築20年以内であること、または一定の耐震基準をクリアしている事
  • 生計を共にする親族などからの購入ではないこと
  • 贈与された住宅でないこと
  • 以下の内いずれか、一定の耐震基準を満たしているもの
    • 住宅性能評価書を取得している
    • 既存住宅売買瑕疵担保保険の加入をしている
    • 耐震基準適合証明書の取得をしている

となります。
クリアしないといけないポイントが多くありますので、購入の際は担当者もしくは税務署等に確認しておきましょう。

借り入れ可能金額が知りたい

住宅ローンの借り入れ可能額ですが、金融機関にもよりますが

  1. 返済負担率
  2. 融資率
  3. 借入限度額
  4. 収入の安定
  5. 担保価値

上記が借り入れ可能額を定めるための指標となります。
それでは、それぞれ詳しくご説明いたします。

  • 返済負担率

    返済負担率とは、「年収に対しての、年間返済額の割合」のことです。
    住宅ローンの審査の際、非常に重要なポイントとなります。
    例えば借入希望額がこの返済負担率を超えてしまうと、返済負担が大きいと判断されてローンの金額を減額されたり、審査に落とされたりします。
    なお、ここでの年収は手取りではなく額面となります。
    また、借りようとしている住宅ローンの他に、車のローンや携帯電話の本体価格の分割払い等も「返済負担率」の計算に組み込まれますので、審査の申込の際には、現状どのくらいの借り入れが自分にあるのかをしっかりと把握しておかなければなりません。

  • 融資率

    融資率とは「購入する物件価格に対する、借入金額の割合」のことです。
    例えば3,000万円の物件購入を検討しているとして、頭金を150万円を用意していたら、借り入れが必要な金額は2,800万円となります。「2,850万円(借入額)÷3,000万円(物件価格)=0.95」となり、融資率が95%ということになります。

  • 借入限度額

    借入限度額は、年収や返済負担率などに関係なく定められています。
    財形住宅融資では4000万円、フラット35では8000万円、一般的な民間銀行の住宅ローンでは1億円と設定されています。
    また、借入限度額はそれぞれの金融機関で独自に定めているものとなっており、最近の民間銀行の住宅ローンでは上限である1億円以上でも借りられるところも増えています。

  • 収入の安定

    住宅ローンは数十年という長い期間をかけて返済していくこととなります。
    その為、金融機関は審査をする上で「勤務先、年収、勤続年数、職種等」を考慮します。
    また、公務員であった場合や国家資格を要する仕事等の場合も、審査の上で有利に働く場合があります。
    逆に、年収が高くても自営業やインセンティブ契約(歩合給)の場合だと、安定性を欠くためにローンの金額を減額されてしまったり、最悪の場合は審査に通らない場合もございます。

  • 担保価値

    担保価値も、住宅ローン審査の上で大切なポイントです。
    万が一、支払いが滞った際に、担保となる物件でしっかりと債権を回収できるかどうかを金融機関は確認します。
    極端に担保価値が見込めない物件に対し、高額の住宅ローンを貸し付けるような事を金融機関は行いません。
    また、そもそも住宅ローンの対象となる物件と、ならない物件の条件が各金融機関ごとに決まっているので、借入先の金融機関を選ぶときは考慮しましょう。

以上が借り入れ可能額を決める条件となります。 金融機関によっては上記の他にも様々な審査項目や条件等が存在しますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

「自分が家を買う場合、結局どのくらい借りれるの?」という疑問ですが、上記の通り、審査には様々な要因が関係してくる為、一概に言えないのが答えです。
ただし、純粋に「収入に対しての借りれる金額」だけでいうと、【額面年収のおおよそ7~8倍くらい】というのがおおよその金額になります。
また、通常の金融機関(〇〇銀行、××信用金庫等)よりも、「フラット35」というサービスを提供している「住宅金融支援機構」であれば、もう少し借り入れ可能金額が高めの傾向にあります。

以上が【住宅ローン】についてのご説明となります。
その他にも住宅ローンについてわからないことがあったり、質問等があれば、そのままにせずしっかりと担当の営業マンや関係各所へ問い合わせ、勉強しておきましょう。